العقار
في المغرب
بوضوح.

الطريقة الأنجع هي صياغة طلب دقيق ثم الاعتماد على شبكة تصل إلى الأراضي خارج السوق. نادرًا ما تُنشر الأراضي ذات المواقع الجيدة على مواقع الإعلانات. يحدد الطلب النوع والقطاع والمساحة والميزانية وأفق الإطلاق. ثم يتم التحقق من كل فرصة (الرسم العقاري، مذكرة المعلومات، القيود) قبل أي زيارة، مما يجنب إضاعة الوقت في أراضٍ غير قابلة للبناء أو معرقلة.

مذكرة المعلومات وثيقة تعميرية تحدد ما يمكن بناؤه فوق الأرض. تبين التنطيق وفق تصميم التهيئة، والعلو المسموح به، ونسبة البناء، والارتفاقات المحتملة. تُطلب من الوكالة الحضرية أو الجماعة المعنية، بالإدلاء بتصميم الموقع والمراجع العقارية للأرض. وهي أول وثيقة يجب فحصها قبل تقديم أي عرض.

الأرض المحفظة مسجلة لدى المحافظة العقارية (ANCFCC) ورسمها العقاري حجة نهائية على الملكية. الأرض في طور التحفيظ لم تكتمل مسطرتها بعد، وتبقى التعرضات ممكنة. أما الملكية فهي رسم عدلي يثبت الحيازة دون تحفيظ. وبالنسبة لمشروع عقاري، توفر الأرض المحفظة أكبر قدر من الأمان القانوني وتسهل التمويل البنكي.

الكلفة العقارية هي أقصى ثمن يمكن للمنعش أداؤه مقابل الأرض مع الحفاظ على هامشه. وتُحسب بشكل عكسي: رقم المعاملات المتوقع للمشروع، ناقص تكاليف البناء والدراسات والتسويق والتمويل والهامش المستهدف. مثلًا، مشروع بمبيعات قدرها 60 مليون درهم وتكاليف قدرها 38 مليون درهم وهامش مستهدف قدره 9 ملايين درهم، تبقى له كلفة عقارية تقارب 13 مليون درهم. لذلك قد تختلف قيمة المتر المربع بشكل كبير بين أرضين متجاورتين.

R+4 يعني طابقًا أرضيًا وأربعة طوابق علوية، وR+5 طابقًا أرضيًا وخمسة طوابق علوية. تتوقف المساحة القابلة للبناء على هذا العلو، ولكن أيضًا على معامل استغلال الأرض (COS) ونسبة البناء والمسافات المفروضة. ويحدد تصميم التهيئة هذه القيم لكل قطاع، ولا توجد قاعدة واحدة تنطبق على المدينة بأكملها. ومذكرة المعلومات الخاصة بالأرض وحدها تعطي الرقم الدقيق.

تُحدد أتعاب Greenfield+ مسبقًا في تفويض بحث، ولا تُستحق إلا في حالة التوقيع. يتوقف مبلغها على تعقيد الطلب وحجم العملية. وحسب التفويض، يؤديها المشتري أو البائع أو يتقاسمانها. واللقاء الأول لتحديد الطلب مجاني.

يستغرق الأمر عادة ما بين 4 و12 أسبوعًا بين تحديد الطلب وتوقيع وعد البيع. وغالبًا ما تصل أولى اقتراحات الأراضي خلال أسبوعين إلى ثلاثة أسابيع. وتتوقف المدة أساسًا على ندرة المنتوج المطلوب، والتحقق القانوني من العقار، ووتيرة التفاوض مع المالك.

الأرض خارج السوق هي عقار معروض للبيع دون نشره في أي موقع إعلانات، إذ يفضل المالك التواصل بشكل سري مع مشترين مؤهلين. جزء مهم من الفرص التي تقدمها Greenfield+ يأتي من هذه الشبكة المباشرة.

على أربع مراحل: جلسة تحديد الطلب لمدة 60 دقيقة، ثم البحث مع إعطاء الأولوية للأراضي خارج السوق، ثم التحقق من الرسم العقاري والتنطيق والقيود في مذكرة تركيبية، وأخيرًا الربط مع المالك ومرافقة التفاوض حتى التوقيع.

تشتغل Greenfield+ في الدار البيضاء والدار البيضاء الكبرى (بوسكورة، دار بوعزة، النواصر، مديونة، المحمدية)، وكذلك في الرباط ومراكش وطنجة.

على الأقل: الرسم العقاري وتاريخه، وهوية جميع الملاك (الشياع)، والرهون والارتفاقات والتعرضات المسجلة، ومذكرة المعلومات وتصميم التهيئة، إضافة إلى القيود المادية (الولوج، الشبكات، الطبوغرافيا). تلخص Greenfield+ هذه النقاط في مذكرة قبل أي توقيع.

في الدار البيضاء، تسمح مناطق العمارات (الفئات A وB وC) بالسكن الجماعي بعلو يُعبر عنه بعدد الطوابق، مثل R+4 أو R+5. وتقتصر مناطق الفيلات (D وE) على السكن الفردي، بينما تستقبل المناطق الصناعية (I) الأنشطة واللوجيستيك. التنطيق يحدد المساحة القابلة للبناء، وبالتالي قيمة الأرض.

يحدد المرجع الذي تنشره المديرية العامة للضرائب، حسب المدينة والمقاطعة، نطاقات لقيمة المتر المربع تُستعمل لمراقبة الأثمنة المصرح بها عند البيع. وهو ليس ثمن السوق، بل حد أدنى مرجعي مفيد لتقييم أي عرض.

المنعش العقاري يشتري قابلية البناء وليس المساحة. إعداد ملف كامل (الرسم العقاري، مذكرة المعلومات، التصميم، المساحة الدقيقة) ومعرفة الكلفة العقارية التي تتحملها الأرض يتيح التفاوض على أسس متينة. تقوم Greenfield+ بتأهيل الأرض والتحقق من قابليتها للبناء وعرضها مباشرة على منعشين نشيطين.