Le foncier
au Maroc,
en clair.

Le plus efficace est de formaliser un brief précis, puis de passer par un réseau qui accède aux terrains off-market. Les terrains les mieux placés sont rarement publiés sur les portails d'annonces. Le brief fixe la typologie, le secteur, la surface, le budget et l'horizon de lancement. Chaque piste est ensuite vérifiée (titre foncier, note de renseignement, contraintes) avant toute visite, ce qui évite de perdre du temps sur des terrains inconstructibles ou bloqués.

La note de renseignement est le document d'urbanisme qui indique ce qu'il est possible de construire sur un terrain. Elle précise le zonage du plan d'aménagement, la hauteur autorisée, l'emprise au sol et les éventuelles servitudes. Elle se demande auprès de l'agence urbaine ou de la commune concernée, sur présentation d'un plan de situation et des références foncières du terrain. C'est le premier document à examiner avant toute offre.

Un terrain titré est immatriculé à la Conservation foncière (ANCFCC) et son titre foncier prouve la propriété de façon définitive. Un terrain en réquisition est en cours d'immatriculation : la procédure n'est pas terminée et des oppositions restent possibles. Une melkia est un acte adoulaire qui atteste une possession, sans immatriculation. Pour un projet de promotion, le terrain titré offre la meilleure sécurité juridique et facilite le financement bancaire.

La charge foncière est le prix maximum qu'un promoteur peut payer pour un terrain tout en préservant sa marge. Elle se calcule à rebours : chiffre d'affaires prévisionnel du programme, moins le coût de construction, les études, la commercialisation, les frais financiers et la marge visée. Par exemple, un programme de 60 M MAD de ventes, avec 38 M MAD de coûts et 9 M MAD de marge cible, laisse une charge foncière d'environ 13 M MAD. C'est pourquoi deux terrains voisins peuvent valoir des prix au m² très différents.

R+4 signifie un rez-de-chaussée plus quatre étages, et R+5 un rez-de-chaussée plus cinq étages. La surface constructible dépend de cette hauteur, mais aussi du coefficient d'occupation du sol (COS), de l'emprise au sol et des reculs imposés. Ces valeurs sont fixées par le plan d'aménagement de chaque secteur, et aucune règle unique ne s'applique à toute la ville. Seule la note de renseignement du terrain donne le chiffre exact à retenir.

Les honoraires de Greenfield+ sont fixés à l'avance dans un mandat de recherche et ne sont dus qu'en cas de signature. Leur montant dépend de la complexité du brief et de la taille de l'opération. Selon le mandat, ils sont réglés par l'acquéreur, par le vendeur ou partagés. Le premier échange pour cadrer le brief est gratuit.

Il faut compter en général entre 4 et 12 semaines entre le brief et la signature du compromis. Les premières propositions de terrains arrivent souvent sous 2 à 3 semaines. La durée dépend surtout de la rareté du produit recherché, de la vérification juridique du foncier et du rythme de la négociation avec le propriétaire.

Un terrain off-market est un foncier à vendre qui n'est publié sur aucun portail d'annonces. Le propriétaire préfère une approche discrète auprès d'acquéreurs qualifiés. Une part importante des opportunités présentées par Greenfield+ provient de ce réseau direct.

En quatre étapes : un brief d'alignement de 60 minutes, le sourcing avec priorité aux fonciers off-market, la vérification du titre, du zonage et des contraintes synthétisée dans un mémo, puis la mise en relation avec le propriétaire, la négociation accompagnée et la signature.

Greenfield+ intervient à Casablanca et dans le Grand Casablanca (Bouskoura, Dar Bouazza, Nouaceur, Médiouna, Mohammedia), ainsi qu'à Rabat, Marrakech et Tanger.

Au minimum : le titre foncier et son historique, l'identité de tous les propriétaires (indivision), les hypothèques, servitudes et oppositions inscrites, la note de renseignement et le plan d'aménagement, ainsi que les contraintes physiques (accès, réseaux, topographie). Greenfield+ synthétise ces points dans un mémo avant toute signature.

À Casablanca, les zones d'immeubles (familles A, B, C) autorisent l'habitat collectif avec une hauteur exprimée en niveaux, par exemple R+4 ou R+5. Les zones villas (D, E) limitent la construction à l'habitat individuel, les zones industrielles (I) accueillent activités et logistique. La zone détermine la surface constructible, donc la valeur du terrain.

Le référentiel des prix publié par la Direction générale des impôts fixe, par ville et par arrondissement, des fourchettes de valeur au m² utilisées pour contrôler les prix déclarés lors des ventes. Ce n'est pas un prix de marché, mais un plancher de référence utile pour situer une offre.

Un promoteur achète une constructibilité, pas une surface. Préparer un dossier complet (titre foncier, note de renseignement, plan, superficie exacte) et connaître la charge foncière que supporte le terrain permet de négocier sur des bases solides. Greenfield+ qualifie le foncier, vérifie sa constructibilité et le présente directement à des promoteurs actifs.